【設計者目線】賃貸マンションの部屋選び 人気条件のホントのところ

どうも!だんご(@iekakeru)です。

 

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あんこは次住むとしたらどんなマンションがいい?
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ん〜、新築!角部屋!最上階!南向き!
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人気な条件勢揃いだな!でも本当にそれでいいの?

 

どれも一見良さそうな条件ですが、それぞれ知っておいてほしいポイントがあります。

今回は、前職の設計事務所で7年間マンションの設計に携わっていた僕が、設計者目線で部屋選びのポイントを解説します!

この記事はこんな人におすすめ

・部屋選びのポイントを知りたい人

・人気な条件のホントのところを知りたい人

人気な条件=部屋選びの正解?

部屋選び

冒頭であんこが言っていたような条件、よく聞きますよね。

でもそれって、不動産業者が契約を取りやすいだけの条件だったりもするんです。

薦められるがまま契約して後悔するなんてことがないように、きちんとメリット・デメリットを理解して自分で選べるようにしましょう!

①新築

日本人は新築の建物が大好きです。新しい建物だと気持ちがいいし安心な気がしますよね。

ですが、そういいことばかりではありません。簡単に表にまとめてみました。

新築マンション 築年数が古いマンション
建物設備 ◯・△
家賃 ×
立地
部屋の広さ
法規、安全性

 

新築のいいところ

やはり建物設備が新品なのがいいところです。時間が経つほど色々なところに不具合が出てきますから、その点では築年数が古い建物より有利です。

オートロックや宅配ボックスなどの便利な設備が、新築であれば最初から設計に組み込まれていることが多いのでその点も選ばれる理由になるでしょう。

さらに、新しい建物の方が昔と比べて厳しい基準をクリアしているのでより安全と言えます。

新築の知っておきたいポイント

新築

①家賃が高い

当たり前ですが、新しい方が家賃は上がります。

最近は建設業界の人手不足が深刻で、建設コストも上がっています。「建設コストの高騰=最終的な家賃に上乗せ」となりますので、新築はどうしても不利ですね。

でも家賃相場があるからそんなに高くできないのでは?とも思いますよね。

その答えが次です。

 

②金額を抑えるため、安い材料を使う場合がある

これが「建物設備」に△もつけた理由。

金額を抑えるために安い材料を使い帳尻を合わせることがあります。そのため建設資金に余裕があった築年数が古い建物の方が、建物的なグレードが上、使っている仕上げ材が高級なんてことはよくあります。

 

③新築は立地がイマイチ

駅に近い良い土地から建物は建ち並んでいきます。またそういう土地はなかなか空きません。

そのため良い土地にはすでに建物が建っていて、新築が建つ土地となるとどうしても駅から離れがちになります。

一概には言えないかもしれませんが、築年数が古い建物の方が良い場所に建っている傾向にあると思います。

 

④新築は部屋が狭い

ひと昔前のマンションは部屋の大きさにゆとりがあり、収納もしっかりと確保しているように感じます。

一方最近のマンションはというと、部屋数を最大限確保するため1部屋ごとの面積を可能な限り小さく設計することが好まれます。

貸す側(大家さん)からすれば部屋数が多い方が家賃をたくさんもらえますからね。

僕が設計事務所にいたときは、そんな依頼しかありませんでした。

 

新築がおすすめな人

  • 多少家賃が高くても、新しい建物に住みたい人
  • 人が使った後の部屋は嫌!という人

 

新築がおすすめできない人

  • 立地や建物のグレードなど、幅広い選択肢から部屋を選びたい人
  • ゆとりあるサイズの部屋に住みたい人
  • 月々の家賃を安く抑えたい人

 

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僕自身は築20年くらいが狙い目だと思っています。

 

②角部屋

角部屋も人気な条件の一つです。

角部屋のいいところ

  • 隣の部屋の物音を気にしなくて良い
  • 窓が多いため部屋が明るい
  • 玄関前を他の部屋の住人が通らない

などが挙げられるでしょうか。

以前僕も角部屋に住んだことがありますが、確かに静かに暮らせます。窓が多いので開放感もありますね。

角部屋の知っておきたいポイント

 

角部屋

一見良いところばかりな角部屋ですが、周囲の環境に影響を受けやすいということは知っておいた方がいいです。

①夏は暑く、冬は寒い

角部屋は片側の壁が外に接しています。そのため、外気(家の外の空気)の影響を受けやすく、夏は暑く、冬は寒い部屋になる傾向にあります。

壁には「断熱材(だんねつざい)」と呼ばれる熱を遮断する材料が入っているので、外気の影響をそのまま受けるわけではないですが、他の部屋と比べると不利な環境であることは確かです。

エアコンを使用する回数が増えれば毎月の電気代もバカになりません。

新生活に合わせて春に部屋探しをする人も多いと思うので、住んでみて初めての夏・冬に後悔しないようにしたいです。

 

②外の音が部屋の中に入ってきやすい

隣部屋の音の心配が減る一方、窓が多い分だけ外の音が部屋の中に入ってきやすいです。

気にしない人なら全然平気だと思いますが、近くに小学校などがある場合は結構賑やかだったりします。

苦手な人は要チェック。

 

③隣の建物の窓とご対面

せっかく出窓付きの角部屋に住んだのに、隣の建物の同じ位置に窓があってカーテンを開けられないなんてことも。

内見のときに、部屋の中ばかりに気を取られずに窓の外も見ておくことをおすすめします。

 

④隣の建物と近すぎて部屋が真っ暗

③と似ていますが、隣の建物との距離が1mなんてことはよくあることです。

住みはじめた時には隣に建物なんかなかったのに、いつの間にか新しい建物ができて窓の外がすぐ壁といったこともあり得ます。

特に、隣の敷地が更地・駐車場だったりするときは注意が必要です。

角部屋がおすすめな人

  • 隣の部屋の物音を気にせず住みたい人
  • 窓が多い明るい部屋に住みたい人

 

角部屋がおすすめできない人

  • 毎月のエアコン代を抑えたい人
  • 外の環境・音に敏感な人

 

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絶対に周囲の環境を確認しましょう

 

③最上階

ほとんどの建物で最上階の家賃が一番高い設定になっています。それだけ人気な証拠です。

最上階のいいところ

  • 上の階の足音を気にしなくていい
  • 景色がいい

この2つがメインです。

3、4階建のマンションだと景色はあまりよくないかもしれませんが、10階建くらいになると遠くの方まで見渡せて気持ちがいいですよね。

 

最上階の知っておきたいポイント

最上階

①夏は暑く、冬は寒い

これも角部屋と同じです。最上階の場合は、外気に接する面が屋根になりますので、屋根が温まる、あるいは冷えることで部屋の中の温度に影響します。

「角部屋 かつ 最上階」は家賃的には一番高い設定になることが多いですが、環境的には建物の中で一番不利になってしまいます。

 

②雨漏りは最上階がダメージを受けやすい

古い建物だと割と起こりうる話です。

雨漏りは屋根、外壁、ベランダなどで起こることがほとんどです。それぞれ水が入り込まないように防水加工がされていますが、その耐用年数(使用に耐えられる年数)は10年程度が一般的。

きちんと定期メンテナンスをしている建物ならば安心ですが、そうでない建物の場合、最上階の部屋はダメージを受けやすいので要注意です。

入居前に仲介業者や大家さんにメンテナンスの経歴を確認できるといいと思います。

 

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内見のときには、壁や天井に変なシミがないか、不自然に仕上げを貼り替えた形跡がないかも確認しましょう。

最上階がおすすめな人

  • 上の階の足音を気にしたくない人
  • 多少エアコン代が高くなっても大丈夫な人

 

最上階がおすすめできない人

  • 毎月のエアコン代を抑えたい人
  • 雨漏りなどのリスクを取りたくない人

 

④南向き

「南向き信仰」という言葉があるくらい、日本では昔から家は南向きが望ましいと信じられてきました。

僕がマンションを設計していたときも、どれだけ多くの部屋を南向きにできるかということを最初に考えていました。

理由はそれが発注者の希望だから。単純に売りやすいんですよねその方が。

ですが、東西南北それぞれにメリットがあるので、生活スタイルに合わせて選ぶべきだと思います。

南向きのいいところ

  • 他の方角と比べて日の当たる時間が長い
  • 冬に室内が暖かい
  • 洗濯物が乾きやすい

 

南向きの知っておきたいポイント

日当たり

①家賃が高い

1つの建物の中に南向きとそれ以外の向きの部屋がある場合、南向きの部屋が家賃設定は高くなります。

それだけ人気な条件であるということですね。

 

②夏の昼間は部屋が暑くなる

日が当たる時間が長いため、夏は特に室内の温度が上がります。

室内でも熱中症になることもあるので、エアコンで温度調整をするなどの対策が必要です。

 

③家具などが日焼けする

これも強い日差しが長い時間当たることにより起こります。

大事な家具が変色・劣化してしまうことを避けるため、遮光性能のあるカーテンをつけたり、家具の配置を工夫したりする必要があります。

 

④東、西、北向きの方がいい場合もある

東向き:朝日が差し込むので、「朝は家にいて日中は外で仕事」といった生活スタイルの人にはおすすめ。午前中を快適に過ごせます。

 

西向き:午後から夕方にかけて日が差し込むので、その時間帯に帰宅する人におすすめ。冬場に部屋の中が暖かいのも良い点です。

 

北向き:家賃が低く設定されているので、安く住みたい人にはおすすめ。夜型で日当たりは気にしない人も向いています。

 

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それぞれ生活スタイルに合わせて部屋の向きを選ぶと、住み心地が良くなると思います。

 

南向きおすすめな人

  • 日中を家で過ごすことが多い人

南向きがおすすめできない人

  • 部屋が暑くなるのが嫌な人
  • 家賃を安く抑えたい人

 

さいごに

図面

マンションの人気な条件にもそれぞれいいところ、悪いところがあります。

それらを知った上で部屋探しができれば、快適な生活が送れると思います。

この記事が少しでもみなさんのお役に立てれば嬉しいです!

 

最後まで読んでいただきありがとうございました!

ーだんごー

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